“居民购房高杠杆”将成调控重点

　　业内预计今年房贷或保持“量缩价涨”态势

　　2017年房贷“量缩价涨”。央行新数据显示，2017年12月末，个人住房余额同比增速比上年末回落14.5个百分点。融360大数据研究院新发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示，2017年全国房屋（包括套房和二手房）平均利率呈现缓慢上升的趋势，套房平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%，接近基准利率上浮10%的水平。

　　业内人士表示，今年房贷“量缩价涨”态势料将持续，居民去杠杆将成调控重点。

　　房贷市场未现放松迹象

　　《经济参考报》记者日前在北京采访时发现，今年以来，银行房贷放款并未如去年年初般出现大范围人排队现象，但是无论从银行整体房贷额度还是从银行房贷利率来看，房贷政策难言“很宽松”。

　　从银行房贷额度和放款速度来看，整体的额度紧张和放款慢并不存在，但各类银行呈现出差异。一位中介销售人员介绍称，从放款时间看，多数大行放款较快，基本能做到一周之内放款，快的仅需两三天。“股份制银行额度相对比较紧，放款会慢一些，实际额度也不能完全保证。”

　　国有大行方面，某国有大行北京某支行个贷经理表示，房贷额度实行动态控制，放款没有问题，该支行在批贷上目前也没有排队现象。“多数征信合格客户都可以现签解决，但金额在500万元以上的可能需要进行现场评估。”他说。

　　股份制银行方面，《经济参考报》记者走访的几家银行均表示，批贷和放款时间相对较慢。“去年下半年额度就一直处于较为紧张的状态，总行没有通知停贷，但是我们会提醒人放款比较慢，如果比较着急可以优先考虑放款快的其他银行。”一位股份制银行个贷经理表示。另一股份制银行支行工作人员则对记者表示：“目前额度还相对宽松，但批贷和放款等候时间可能较长。”

　　从房贷利率来看，利率上涨有所放缓。上述中介销售人员表示，套房和二套房利率依然几乎没有银行执行基准利率。“套房利率约为基准利率的1.05至1.1倍，二套房涨得更多些，为基准利率上浮10%至20%左右。”他说。

　　融360数据显示，北京方面，汇丰银行利率9.9折，为4.85%，建设银行、北京银行、农业银行、工商银行等11家银行套房贷利率上浮5%，民生银行、渣银行、华夏银行等7家银行套房贷利率为上浮10%。汇丰银行、恒生银行等6家银行二套房利率上浮10%，杭州银行、浦发银行、工商银行等13家银行二套房利率上浮达20%。上海方面，多家银行存小幅折扣，如农业银行、建设银行、中国银行、工商银行套房利率可为9折，大新银行、上海农商行为9.2折，花旗、邮储等4家为9.5折。

　　一位大行一线城市个贷业务负责人对记者明确表示，展望未来一段时间，各银行房贷政策难言“很宽松”。今年其所在银行房贷业务的整体基调仍是“严格控制”，这一点较去年并无改变。

　　居民购房杠杆率仍较高

　　回顾2017年，在房地产市场调控趋严的大基调下，银行的房贷以及整体涉房增速均出现下滑。业内人士表示，今年整体房贷规模增长会呈现和去年一样的点。

　　央行上周末新公布的数据显示，2017年12月末，个人住房余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发和个人住房在内的人民房地产余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。

　　中原地产席分析师张大伟认为，房贷规模去年出现下调，是2017年部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的主要原因。

　　不过整体来看，我国居民的购房押率相对依然较高。中国社科院此前发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机发前的水平。

　　居民务比重也接近次贷危机前水平。中国科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“居民务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时，居民务占可支配收入比重分别为120%和130%，我国居民杠杆率已接近较危险的区间。”

　　倪鹏飞表示，居民部门加杠杆空间已越来越有限。中国居民加杠杆的主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负表急速化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

　　房贷利率或小幅低速上涨

　　事实上，监管层已注意到居民高杠杆风险。2017年，个人借道消费贷、付贷等个人信用加杠杆购房的态势升温，央行、银监会等金融监管部门相继出手严此类违规行为。一方面，住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为，明确严房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、公司等违规提供购房付融资、房地产场外配资等；另一方面，银监会派出机构积开展风险排查，并加规范管理和问责，严查个人消费违规进入房地产市场。

　　“企业杠杆率居高难下，居民杠杆率快速攀升，金融机构也有责任，要优化并严格授信管理，加风险内控，不能对企业信贷‘垒大户’，不能违规发放消费信贷。”有业内人士透露，2018年居民去杠杆也将成为监管的重点。未来将加引导，防止居民务过快增长、向房地产领域过度集中。

　　评级机构东方金诚研究发展部副总经理王青表示，2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续，在淡化经济增速，调高质量发展，以及防范化解重大风险——重点是防控金融风险——作为要攻坚战的背景下，金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆，在保障企业信贷需求的同时，前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。

　　融360分析指出，2018年房贷利率保持继续上涨的可能较大，房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。预计2018年房贷利率出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能较小，将会继续保持小幅低速上涨态势。(记者 张莫 梁倩 实习记者 向家莹)